Geldwäschegesetz bei Maklertätigkeit

Das Geldwäschegesetz dient der Bekämpfung krimineller Strukturen und des Terrorismus. Da auch die Immobilienbranche von Geldwäschegeschäften betroffen ist, sind Makler ebenfalls zur Mithilfe verpflichtet. Maklern drohen hohe Bußgelder, wenn sie gegen diese Pflichten verstoßen.

Der Staat unterstellt dem Berufsstand des Maklers zwar nicht, dass dieser aktiv Geldwäschegeschäfte betreibt, aber es besteht das Risiko, dass Kunden von Maklern bei Immobiliengeschäften Schwarzgeld waschen. Die Bundesregierung verpflichtet deshalb Immobilienprofis über das Geldwäschegesetz zur Mitarbeit bei der Verbrechensbekämpfung (§ 2 Abs. 1 Nr. 10 GwG). Das Gesetz verlangt, dass die Mitarbeiter der Makler zu diesen Vorgängen regelmäßig überprüft und geschult werden. Sie müssen die Identität ihrer Kunden dokumentieren und im Verdachtsfall eine sofortige Meldung bei den zuständigen Behörden machen.

Im Rahmen des Geldwäschegesetzes übernehmen Makler sowohl interne als auch externe Pflichten.

So unterliegen sie zum Beispiel der Anmeldepflicht bei der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen. Auf dem entsprechenden Portal, goaml.fiu.bund.de, müssen sich Makler elektronisch registrieren und auch den Verdacht der Geldwäsche melden. Mit der Inbetriebnahme des neu geplanten Informationsverbundes der FIU besteht spätestens ab dem 1. Januar 2024 die Registrierungspflicht. Zuvor ist diese seitens der Aufsichtsbehörden bereits empfohlen. Im Registrierungsprozess ist der Immobilienmakler gefordert, eine Selbstauskunft zu geben und eine Person zu nennen, die im Unternehmen die Verantwortung beim Verdacht von Geldwäsche übernimmt.

Grundsätzlich muss die Identität der Kunden immer überprüft werden, wenn es sich um eine Vermittlung von Kaufimmobilien handelt. Beide Vertragsparteien, sowohl Käufer als auch Verkäufer, gilt es zu identifizieren (§ 10 Abs. 6 Nr. 1 GwG). Eine Ausnahme besteht immer dann, wenn eine der beiden Vertragsparteien selbst einen Makler beauftragt hat. In diesem Fall ist der Makler nur dazu verpflichtet, seinen eigenen Auftraggeber zu identifizieren (§ 11 Abs. 2 S. 2 GwG).
 

Seit 1. Januar 2020 sind Makler auch in der Pflicht, wenn sie Miet- oder Pachtverträgen vermitteln, bei denen die Miete oder Pacht pro Monat mehr als 10.000 Euro beträgt. Der Makler ist dabei stets angehalten, die Identität beider Vertragspartner zu bestimmen. Eine Ausnahme gibt es hier nicht. Dabei ist zudem zu beachten, dass gegebenenfalls auch Vertreter von Vertragspartnern, die „wirtschaftlich Berechtigten“, überprüft werden müssen. Das bedeutet unter Umständen, dass bei nur einem Vermittlungsauftrag mitunter bei mehr als nur ein oder zwei Personen die Identität bestimmt werden muss. Der Immobilienmakler muss klären, ob ein Kunde als Privatperson, als Vertreter einer juristischen Person oder eines Unternehmens handelt.

Die gesetzliche Regelung sieht vor, dass die Überprüfung erst dann stattfinden muss, wenn ein ernsthaftes Interesse bekundet worden ist. Das Geldwäschegesetz sieht eine ernsthafte Kaufabsicht, wenn (§ 11 Abs. 2GwG):

• der Kaufvertrag bereits übergeben worden ist
• der Vorvertrag oder eine Reservierung abgeschlossen wird oder
• die Zahlung eine Reservierungsgebühr erfolgt ist

Bei Pacht- oder Mietverträgen in Höhe von mindestens 10.000 Euro monatlich greift die Sonderregelung des Paragrafen 11 Abs. 2 GwG nicht. Die Identität der Kunden ist bereits bei der Auftragserteilung zu identifizieren.

Identifikation von natürlichen und juristischen Personen oder Personengesellschaften
 

Der Makler ist dazu verpflichtet, zur Dokumentation ein Identifikationsdokument wie Personalausweis, Reisepass oder unbefristeten Aufenthaltstitel zu kopieren oder optisch zu digitalisieren (§ 8 Abs. 2 Satz 2 GwG). Laut aktuellem Gesetz reicht das handschriftliche Erfassen nicht aus. Bei der Dokumentation der Identität hat der Datenschutz zudem eine hohe Priorität. Eine Kopie des Ausweises darf auf keinen Fall in die Hände einer dritten Person gelangen. Die Kopie gehört in die Akte und darf im Fall der Fälle nur an die anfordernden Strafverfolgungsbehörden weitergegeben werden. Wenn es sich bei einem Vertragspartner nicht um eine natürliche Person handelt, ist der Makler verpflichtet, die Eigentums- und Kontrollstrukturen sofort in Erfahrung zu bringen (vgl. § 10 Abs.1 Nr. 2 GwG). Festzustellen sind die Angaben zum wirtschaftlichen Berechtigten und zum Unternehmen.

Interne Sicherungsmaßnahmen und Risikomanagement

Da Unternehmer wie Immobilienmakler zu einem Risikomanagement verpflichtet sind, müssen sie auch für eine Risikoanalyse und interne Sicherungsmaßnahmen sorgen. Die Risikoanalyse sieht vor, dass der Makler ermitteln muss, ob die Gefahr besteht, in Zusammenhang mit Personen zu geraten, die beim Immobiliengeschäft Schwarzgeld waschen wollen. Dieses Risiko hat der Immobilienberater vollständig zu erfassen, zu bewerten und zu dokumentieren. Wenn ein Kunde zum Beispiel in einem Drittstaat wohnt, in dem Korruption oder andere kriminelle Tätigkeiten vorherrschen, gilt das als Risikofaktor. Natürlich ist im Geldwäschegesetz eine vollständige Aufzählung aller Risikofaktoren festgehalten.

Die interne Sicherungsmaßnahmen leiten sich aus den Risikofaktoren ab. Mit geeigneten Strategien, Kontrollen und Verfahren können die Risiken der Geldwäsche gemindert und gesteuert werden. Auch hierfür gilt die Dokumentations- und Aufbewahrungspflicht für mindestens fünf, aber maximal zehn Jahre. Auf Nachfrage der zuständigen Behörden müssen Makler jederzeit nachweisen können, dass und wie sie der Pflicht nachkommen.

Verdachtsfälle für Geldwäsche liegen vor, wenn

• unsinnige Geschäfte enstehen: Der Kunde ist bereit, einen viel höheren als den marktüblichen Preis zu zahlen.
• für Maklerprovision oder Teile des Kaufpreises ein Vorschuss in bar vorgeschlagen wird
• Kunde wünscht eine Unterbeurkundung: Im Notarvertrag soll ein niedrigerer als der vereinbarte Kaufpreis stehen, der andere Teil soll in bar übergeben werden
• Kunde will keinen Kapital- oder Finanzierungsnachweis erbringen
• Der Kapital- oder Finanzierungsnachweis stammt von einer Bank aus einem Steuerparadies
• Kunde agiert nur als Strohmann für einen unbekannten Dritten
• Kunde will sich nicht mit Dokument ausweisen und versucht, seine Identität zu verschleiern
• Kaufpreis ist nicht mit den wirtschaftlichen Verhältnissen, dem angegebenen Beruf oder dem Einkommen in Einklang zu bringen
• Kunde will eine Wohnimmobilie in Deutschland erwerben, aber hat keinen festen Wohnsitz in der Bundesrepublik

Im Verdachtsfall muss der Immobilienmakler sofort Meldung bei der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) machen. Diese muss elektronisch erfolgen, über das Portal der FIU: goAML. Alle relevanten Informationen zum Sachverhalt und der betreffenden Transaktion sind im Webformular des Meldeportals einzutragen. Sobald der verdächtige Sachverhalt gemeldet ist, wird die Regel von der Verantwortlichkeit freigestellt. Diese Freistellung erfolgt jedoch nicht, wenn der Makler eine Falschmeldung erstattet oder grob fahrlässig gehandelt hat (§ 48 Abs. 1 GwG). Sobald ein Verdacht der Geldwäsche besteht, müssen zunächst alle Anweisungen der Geldwäschemeldestelle befolgt werden. Die Finanztransaktion kann erst erfolgen, wenn die FIU entschieden hat.