Provision durch zwei - die Neuregelung des Bestellerprinzips beim Immobilienkauf

Ein neues Gesetz zum Bestellerprinzip sorgt für eine einschneidende Veränderung in der Immobilienbranche. Im Mietrecht gilt bereits seit fünf Jahren das Prinzip, dass grundsätzlich die Vertragspartei den Makler bezahlt, die diesen auch bestellt. Nun greift eine ähnliche Regelung auch beim Erwerb von Wohneigentum. In einer Plenarsitzung des Bundesrats vom 5. Juni 2020 stimmte dieser dem Gesetzesentwurf der Bundesregierung zu, der vorsieht, dass die Käufer nur noch maximal 50 Prozent des gesamten Maklerlohns zu tragen haben.

Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ tritt zum 23. Dezember 2020 in Kraft und regelt die Neuverteilung der Maklerprovision nach dem Bestellerprinzip beim Kauf einer Wohnimmobilie. Oft musste der Käufer die Maklergebühren zum Großteil selbst tragen und der eigentliche Besteller übernahm keine Kosten. Bei Mietangelegenheiten ist festgelegt, dass das Bestellerprinzip Anwendung findet. Beim Kauf einer Immobilie ist jedoch vorgesehen, dass nicht allein nur eine Vertragspartei die gesamten Maklerkosten tragen muss.

Ab sofort regeln die neuen Paragrafen 656a bis 656d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) das Bestellerprinzip beim Erwerb von Wohneigentum. Jedoch greift das Bestellerprinzip nur, wenn der Käufer nicht gewerblich, sondern als Privatperson auftritt. So findet das Bestellerprinzip zum Beispiel Anwendung, wenn es sich um den Erwerb von Eigenheim handelt oder eine Immobilie im Rahmen einer privaten Vermietung gekauft wird. Tritt der Käufer jedoch nicht als Verbraucher, sondern gewerblich auf, findet das Bestellerprinzip keine Anwendung. Die Vereinbarung über die Maklerprovision kann jederzeit anders getroffen werden.

Geteilte Kosten sind halbe Kosten

Normalerweise ist der Verkäufer, der den Makler beauftragt hat, auch verpflichtet, die Provision zu zahlen. Jedoch besteht zudem die Möglichkeit, eine andere Verteilung der Kosten zu vereinbaren. Das neue Gesetz zum Bestellerprinzip legt fest, dass maximal 50 Prozent der gesamten Provision an die Gegenseite abgetreten werden können. Natürlich kann auch der Fall eintreten, dass der Käufer beim Makler einen Suchauftrag erteilt. Auch dann greift die 50:50 Teilung, wenn der Verkäufer einen Teil der Provision übernehmen soll. Des Weiteren sieht das neue Bestellerprinzip vor, dass der zweite Vertragspartner erst dann zum Zahlen der Provision verpflichtet ist, wenn der Besteller den Anteil bereits überwiesen hat und einen Zahlungsnachweis erbringen kann. Diese Regelung des neuen Bestellerprinzips stellt sicher, dass Vereinbarungen auch tatsächlich eingehalten werden und dass keine Partei auf den Kosten sitzen bleibt. Der Zahlungsnachweis darf nach dem neuen Bestellerprinzip formlos erfolgen und kann von Auftraggeber oder Makler erbracht werden. So genügt zum Beispiel ein Kontoauszug oder Überweisungsbeleg - in Papierform oder elektronisch.

Folgen der Neuregelung des Bestellerprinzips für Immobilienmakler

Das neue Gesetz zum Bestellerprinzip wird Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben. Vor allem Makler, die früher häufig für Verkäufer kostenfrei gearbeitet haben, werden Einbußen zu spüren bekommen. Das Geschäftsmodell „provisionsfrei für den Verkäufer“ gehört durch die Neuregelung des Bestellerprinzips der Vergangenheit an. Der Wettbewerb unter den Maklern wird zunehmen, da die Leistung bedeutender wird als der Preis. Die Verhandlungen werden intensiver und am Ende setzen sich nur die besten Makler beim Verkäufer durch. Die Verteilung der Maklerprovision nach dem neuen Bestellerprinzip sieht aber auch vor, dass der Käufer weiterhin als Auftraggeber auftreten kann. Die Doppeltätigkeit des Maklers bleibt weiterhin erhalten. Die Neuregelung des Bestellerprinzips wirkt sich vor allem positiv auf den Verbraucherschutz auf, denn nun kommt auch dem Käufer eine umfassende Beratung zu. Der Makler haftet sogar für eine Falschberatung. Doch das neue Gesetz zum Bestellerprinzip bringt auch Nachteile mit sich. Denn der verpflichtende Zahlungsnachweis des ersten Auftraggebers wird dann zu einer Kostenfalle, wenn der erste Beauftragende insolvent ist oder stirbt. Der Makler steht dann mit leeren Händen da.

Praxisbeispiele für das neue Bestellerprinzip

1) Provisionsvereinbarung mit Verkäufer 

Makler Thomas Meier soll die Wohnung von Eigentümer Harald Krause verkaufen.

Für diese Vermittlung erhält Thomas Meier den Alleinauftrag. Für den erfolgreichen Verkauf ist eine Provision von 4,1 Prozent inklusive Mehrwertsteuer vereinbart. Der interessierte Käufer Johann Baum wendet sich ebenfalls an Thomas Meier und im Maklervertrag wird ebenfalls eine Provision von 4,1 Prozent vereinbart. Der Immobilienmakler kommt somit auf eine Gesamtprovision von 8,2 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.

2) Nachlässe für beide Parteien

Maklerin Ute Zimmer erhält von Eigentümer Jens Hansen den Alleinauftrag, sein Haus zu verkaufen. Für den Erfolgsfall wird eine Provision von 4,1 Prozent inklusive Mehrwertsteuer vereinbart. Nach einigen Besichtigungsterminen bekundet Joachim Danger Kaufinteresse, empfindet jedoch die Provisionshöhe als nicht angemessen. Um den Verkauf voranzutreiben, gewährt Ute Zimmer dem Käufer einen Nachlass in Höhe von ~ 0,5 Prozentpunkten (inkl. MwSt.). Der Interessent willigt ein, so dass Zimmer fortan für beide Seiten tätig ist. Der Nachlass muss auch für die andere Vertragspartei gelten, so dass Jens Hansen auch nur 3,6 Prozent Provision zahlen muss. In Summe erhält die Maklerin Ute Zimmer also eine Provision in Höhe von 7,2 Prozent.